Investir dans un immeuble de rapport, est-ce une bonne idée ?

Hello Guyz,

Quand on cherche des infos sur les différents types d’investissements immobiliers, on entend souvent parler des immeubles de rapport comme d’une option plus risquée, mais vraiment intéressante. Pour tous les investisseurs immobilier qui me lisent, je voulais aujourd’hui consacrer un article à ce type de bien particulier afin de bien comprendre de quoi il retourne. Un immeuble de rapport, de quoi s’agit-il exactement ? Quels sont les risques ? Pourquoi est-ce que ça peut être un placement rentable ? Par ici les infos !

C’est quoi un immeuble de rapport ?

Tout bêtement, un immeuble fait pour rapporter ! C’est un type de bâtiment assez ancien (18e siècle), qu’on appelait auparavant de façon très parlante un “immeuble à loyers”. Il est généralement construit en un bloc, sur plusieurs étages. Son but est d’être divisé en plusieurs appartements qui seront loués à différentes personnes (particuliers, commerces, …), afin de maximiser les rentes. C’est en quelque sorte l’inverse de la copropriété.

Quand on achète un immeuble de rapport, on acquiert donc un ensemble immobilier important.

Pourquoi un immeuble de rapport, c’est rentable ?

Acheter un immeuble de rapport est un investissement coûteux, du fait de la taille du bien. Il faut donc avoir les reins solides pour l’amortir. Néanmoins, il y a plusieurs raisons pour lesquelles c’est un placement rentable.

Tout d’abord, les frais annexes sont souvent un peu moins élevés que pour l’achat de plusieurs logements secs. Par exemple : les frais de notaire sont allégés, votre impôt foncier est aussi réduit, … Vous faites enfin l’économie d’un syndic.

Le fait d’acquérir tout un immeuble réduit notablement le risque d’impayés. SI vous vous débrouillez bien, le taux de vacance de vos appartements sera beaucoup plus réduit que pour plusieurs logements isolés. Leur gestion (visites, rendez-vous artisans) sera facilitée.

En parlant d’artisans, vu la surface, on peut espérer des économies d’échelles en négociant les frais de rénovation. Et puis, comme vous êtes le seul à décider, seuls les travaux que vous jugez vraiment nécessaires seront réalisés.

Tout cela dit, le prix des loyers, lui, ne diminue pas : on estime à entre 8 et 10% la rentabilité de locations dans un immeuble de rapport.

Comment bien le choisir ?

C’est un peu comme pour un logement individuel, sauf qu’il faut redoubler d’attention quant à la santé de l’immeuble. Les éléments structurels comme la charpente, les murs porteurs, mais aussi la façade, doivent être sains. En effet, vous savez comme moi que les travaux en lien avec la structure sont les plus longs et les plus coûteux que les rénovations décoratives. Il ne sera probablement pas possible de louer pendant ces travaux, vous risquez une perte sèche de rente. N’hésitez pas à faire intervenir des professionnels pour évaluer le bien que vous convoitez (électricien, charpentier, maçon). C’est une dépense à mon avis plus que nécessaire.

Et vous, que pensez-vous de l’investissement dans un immeuble de rapport ? Avez-vous déjà acheté un immeuble entier afin de le louer à plusieurs locataires ? Partagez votre expérience avec nous en commentaires.

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