Vérifiez toujours les PV d’assemblées générales de co-propriété !
Hello Guyz,
Il est extrêmement important que vous lisiez les procès-verbaux des Assemblées Générales concernant vos appartements en copropriété. Pour ceux qui débutent dans l’investissement immobilier locatif, le procès-verbal d’une AG de copropriété est un document obligatoire. Il est rédigé par le syndicat de copropriété. Sa forme, son contenu, son enregistrement et comment il est envoyé aux copropriétaires sont codifiés dans le décret du 17 mars 1967. A intervalles réguliers, le syndic va convoquer les copropriétaires pour délibérer des décisions à prendre concernant l’immeuble ou la résidence qu’ils possèdent. Chacun reçoit une lettre de convocation par courrier recommandé envoyée avec accusé de réception.
Lors de la réunion, les membres présents signent une feuille de présence. L’ordre du jour de cette réunion est varié, mais il concerne souvent une modification du règlement de copropriété, les charges de la copropriété comme les travaux d’entretien courant, ou la discussion d’un budget prévisionnel pour de gros travaux (ravalement de façade, réparation de la toiture). Le syndic informe aussi des actualités juridiques, entraînant de nouvelles obligations pour les propriétaires. Ce sont des décisions importantes pour l’entretien des parties communes, elles sont soumises au vote avec un certains formalisme. Il faut un quorum pour voter, et donner le quitus au bureau. Le résultat des votes et les décisions prises sont soigneusement consignés dans des documents administratifs comme le procès-verbal, qui répond à de nombreuses obligations légales. Si des dépenses ont été décidées, un appel de fonds sera envoyé aux propriétaires, une sorte de mise en demeure de payer.
Vous comprenez maintenant l’importance de lire ce document si vous êtes propriétaire ? Il l’est tout autant si vous envisagez de le devenir. Je vous donne un exemple concret où lire les PV d’AG nous a sauvé d’un investissement bancal. J’ai une cliente que j’accompagne en investissement locatif. On a regardé ensemble sur le secteur de Valenciennes, et on s’est rendu compte que la ville était très étudiante. Nous avons aussi remarqué que les prix des studios étaient très intéressants. La rentabilité semblait donc au rendez-vous. Le prix d’achat du studio était d’environ 40 000 euros, pour un revenu locatif mensuel de 600 euros. Sauf que… en regardant en détails les PV d’Assemblée, nous nous sommes rendus compte que les charges étaient très élevées, trop pour les revenus locatifs escomptés. Dans ce cas, les charges revenaient à 30% des revenus locatifs mensuels. C’est beaucoup trop pour atteindre une rentabilité locative intéressante.
Moralité de l’histoire, connaître les charges de copropriété et le contenu des PV d’Assemblée Générale est fondamental. Il y aura toujours des travaux à réaliser, essayez de les identifier avant de vous décider. Vérifiez toujours les charges de copropriété avant d’acheter. Renseignez-vous sur la santé financière du syndic et vérifiez leurs rapports de gestion, car en France, il y a beaucoup de syndics endettés. Questionnez le voisinage et d’autres propriétaires.
Et vous, vous les lisez les PV d’Assemblée Générale ? Est-ce que vous avez déjà eu des mauvaises surprises suite à un PV non consulté ? Est-ce que la consultation de PV vous a déjà sauvé d’un investissement peu rentable ? Partagez votre expérience en commentaires.
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