Comment déterminer le montant du LOYER de votre INVESTISSEMENT LOCATIF ?
Hello Guyz,
En immobilier locatif, il y a un moment clé : c’est celui de fixer le montant du loyer hors charges de vos biens. Le calcul des loyers et la juste fixation du montant vont déterminer la rentabilité de votre projet de location meublée ou non. Pour cela, vous savez que vous n’êtes pas complètement libre de décider : il existe un indice de référence des loyers, qui fixe un montant maximum du prix au mètre carré par zone. Je vous invite à le consulter pour ne pas surestimer ou sous-estimer votre prix, ni vous retrouver avec les associations de consommateurs sur le dos. Certains quartiers en zone tendue (où la demande locative est très forte) sont également soumis à un encadrement des loyers, renseignez-vous pour ne pas dépasser le plafonnement. Evidemment, vous savez que rien n’est figé en immobilier. Il sera toujours possible de faire une révision du loyer (régularisation) au moment du renouvellement du bail ou de la signature d’un nouveau contrat de location. A chaque réévaluation du loyer, pensez bien à communiquer par courrier avec accusé de réception.
C’est la même chose que pour une entreprise. Il est fondamental de bien cibler sa clientèle, pour ajuster le niveau de sa gamme de produits et un juste prix. Low cost, masse ou luxe, il faut vous situer. Prenez l’exemple des chaussures : celles que vous trouvez sur les étals des marchés en France ne coûtent probablement qu’une vingtaine d’euros, mais leur confort, leur esthétique, et leur durabilité laissent beaucoup à désirer. Une chaussure à 80 euros trouvée dans le commerce sera un peu plus belle et solide. Enfin, une chaussure de luxe à plusieurs milliers d’euros sera très belles, probablement designée par un grand couturier, elle sera très confortable et solide. Quoi qu’il en soit, elles remplissent toute leur fonction : vous ne marcherez pas nu-pieds. L’important est donc le positionnement que vous allez choisir et la stratégie de vente qui va en découler. Quel sera le vôtre ?
Mon choix est de me positionner sur le marché, ni trop bas, ni trop élevé. En suivant le prix du marché, fixé par l’équilibre de l’offre et de la demande, je fais un choix rationnel. Je réalise des travaux corrects, de qualité, mais sans fioritures. Je vise à obtenir le maximum de demandes sur mes biens immobiliers. Je ne fais pas d’augmentation de loyer trop forte, ou de réévaluation trop fréquente. Mes loyers mensuels et mes revenus fonciers sont certes stables, mais garantis.
Dans l’immobilier, pour se positionner sur un créneau de luxe et engranger de hauts montants de loyer, il faut avoir d’importantes ressources à mobiliser et beaucoup de contacts afin d’acheter des biens d’exception. Atteindre une haute rentabilité sera plus compliqué, vu le prix d’acquisition du ou des biens au départ.
Se positionner sur du low-cost est un choix de court terme. Je vous le déconseille car vous risquez fort d’attirer les mauvais locataires, mauvais payeurs sans caution solidaire ou avec des comportements difficiles à gérer. Votre gestion en sera compliquée par de nouveaux risques locatifs, même si vous prenez une assurance loyers impayés. Vous risquez vite de vous retrouver avec des logements vacants, à devoir augmenter le loyer pour payer vos charges. Croyez-moi, si vous faites de l’investissement immobilier à haut rendement, vous n’avez pas le temps de courir après le paiement de loyers impayés.
Vous l’avez compris, fixer un loyer est le résultat de toute une stratégie ! Depuis la mise en location, et durant toute la durée du bail d’habitation, c’est ce qui va déterminer le montant de vos revenus locatifs. N’hésitez pas à en discuter dès la rédaction du bail ou l’état des lieux d’entrée avec votre locataire : à quelle date payer le loyer, le délai de préavis pour la résiliation du bail, à quoi s’attendre avec la révision annuelle du loyer, le plafonnement des loyers, bref tout ce qui concerne le droit locatif et ses obligations du locataire.
Et vous, quel est votre positionnement ? Comment l’avez-vous choisi ? Quelle est votre stratégie de vente ?
Vous souhaitez devenir propriétaire et louer un logement pour augmenter vos revenus, mais vous ne savez pas comment calculer votre loyer ? Vous ne vous en sortez pas avec le coefficient multiplicateur, le zonage, le loyer plafond ou l’indexation des loyers ?
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