Hello Guyz,
J’imagine que si vous vous posez cette question, c’est que vous avez réussi votre premier achat immobilier en déjouant tous les pièges qui attendent les investisseurs débutants. Bravo à vous ! Vous cherchez maintenant à louer votre précieux bien, pour commencer enfin à toucher des loyers : à vous les revenus passifs ! Je vous comprends, je suis passé par là aussi. On cherche à trouver des occupants sérieux, solvables et si possible sympa pour éviter tout conflit, de bons locataires quoi. Mais comment trouver un bon locataire ? Et surtout, plus important, comment faire pour le garder ? Voyons voir ce qu’il en est.
C’est quoi un bon locataire ?
Les définitions varient selon les propriétaires, mais je dirais qu’un bon locataire est avant tout une personne fiable. Vous pouvez lui faire confiance, car il paye ses loyers en temps et en heure et prend soin de son logement. Il vous prévient en cas de souci (il ne laisse pas s’aggraver une fuite d’eau par exemple), mais ne vous dérange pas non plus pour rien (genre : “j’ai des fourmis dans mon salon”, véridique). Le bon locataire n’essaye pas de resquiller en exerçant une activité professionnelle dans sa résidence ou en faisant de la sous-location, et il ne provoque trouble de voisinage.
J’ai un peu dressé le portrait du locataire exemplaire. Evidemment, la réalité est souvent un peu moins rose, mais il existe des gens sérieux et il faut pouvoir les identifier.
Comment trouver un bon locataire ?
Pour trouver la perle rare, il faut commencer par être soi-même correct et honnête. On a un peu les locataires que l’on mérite ! Cela tombe sous le sens : proposez un prix juste, ne louez pas un taudis, faites en sorte que les équipements fournis fonctionnent, et ne dépassez pas les limites de la loi (en demandant par exemple des documents porteurs d’informations personnelles confidentielles). Respectez les limites d’encadrement des loyers si votre bien immobilier est concerné. Recherdez l’indice de référence des loyers. Soyez sympathique et serviable en cas de problème, le locataire vous paye, il attend un service. Il sera d’autant plus enclin à entretenir votre bien si vous êtes réactif.
Autre condition indispensable du bon locataire : il est solvable. Pour cela, rien de tel que le traditionnel dossier. J’avais déjà eu l’occasion d’en parler dans un post sur la prévention des impayés. Vous pouvez demander certains justificatifs comme des avis d’imposition, un contrat de travail, ou des fiches de paye. Ils donnent une bonne indication de la situation financière du candidat. Mais rien ne vaut, à mon avis, une vraie rencontre. Un bon dossier ne dit rien du niveau de propreté ou de sérieux de la personne. Vous verrez tout de suite à qui vous avez à faire.
Le bouche à oreille est enfin une bonne source de locataires sérieux. Vous pouvez passer le mot auprès de vos amis et de votre famille. A moins de mal s’entendre avec ses proches, louer à quelqu’un que l’on connaît permet souvent de réduire le temps de vacance locative et les risques de mauvaises surprises.
Enfin, vous le savez, je privilégie la location meublée non-profesionnelle de courte durée. Pour moi, c’est le meilleur poyen de prévenir la vacance locative, les loyers imapyés, et les dégradations.
Comment garder un bon locataire ?
Règle numéro 1 : on garde de bonnes relations. Ne négligez pas l’état des lieux d’entrée, pour partir sur de bonnes bases. Laissez aussi une copie du règlement de copropriété (si vus en avez un) à la disposition des locataires. On reste en contact avec son locataire, on répond à ses messages et appels, on visite le bien en cas de soucis. C’est juste de la politesse de base, ça ne coûte rien et ça rapporte gros. N’hésitez pas à communiquer par lettres recommandées avec accusé de réception, notamment pour les mises en demeure, les résiliations de bail ou les augmentations de loyer. Il n’y aura pas de contestation possible.
Règle numéro 2 : on entretient l’appartement. Anticipez les problèmes : faites les petites réparations nécessaires. Les autres appartements se sont fait cambrioler ? Remplacez le verrou. Ne laissez pas traîner les nuisances (fuites d’eau, dégât des eaux, nuisibles). Si des travaux sont nécessaires, arrangez-vous avec le locataire pour qu’ils le dérangent le moins possible. A l’état des lieux de sortie, vous aurez plus d’arguments pour retenir le dépôt de garantie si vous devez faire une remise en état.
Règle numéro 3 : on est à jour de sa paperasse administrative. Si votre locataire est bénéficiaire des aides au logement (APL), rendez-lui service : remplissez les documents de la CAF lorsque c’est nécessaire. Même chose pour les quittances de loyer, certains locataires en ont besoin pour justifier de leur résidence par exemple. N’oubliez pas de souscrire une assurance multirisque habitation. Faites également les diagnostiques obligatoires pour ce qui concerne le gaz et l’électricité, pour vous mettre en règle avant de louer.
Vous savez maintenant comment je fais pour chercher et trouver mes locataires. Evidémment, tout cela n’empêche pas de souscrire une assurance loyers impayés, afin de sécuriser la rentabilité de ses investissements locatifs.
Et vous, comment faites-vous pour trouver un bon locataire et le garder ? Vous avez des astuces à partager ?
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