Indivision : la plaie sur nos îles (perte du foncier Antillais)

Bonjour à toi, ami des îles et investisseur immobilier !

J’ai plaisir à te retrouver pour cet article qui je suis sûr va titiller tes envie de réaliser un investissement. On va parler du patrimoine immobilier dans les îles, et du sujet de l’indivision.

Avant de rentrer dans le vif du sujet, je voulais te rappeler que notre chaîne Youtube rassemble une communauté d’investisseurs afro-caribéens soudés, qui te partagent leur expérience pour investir au mieux. Nous sommes convaincus que la diaspora afro-caribéenne a de l’or dans les mains, mais qu’elle ne le sait pas toujours. Rejoins-nous, regarde nos contenus, et découvre comment investir dans la pierre peut être la clé de ton indépendance financière. 

Si tu es arrivé sur ce site, c’est que tu t’intéresses aux questions d’investissement immobilier locatif, ou que tu es orienté business, bref que tu es porteur d’un projet pour te libérer financièrement. Peut-être es-tu, comme moi, des îles ? Dans ce cas, tu te souviendras sûrement de ces grandes et belles maisons abandonnées que tu voyais en allant à l’école. Si tu vis toujours aux Antilles, tu as dû voir que ces maisons sont toujours là aujourd’hui, inoccupées. 

Pourquoi tant de biens à l’abandon ? On a un problème récurrent dans les Antilles : c’est celui des héritages en indivision. 

L’indivision, c’est quoi ? A la base, c’est un montage d’investissement qui permet d’acheter à plusieurs, concubins, amis, famille. Ce statut est souvent choisi car il est simple, contrairement à créer une SCI (Société Civile Immobilière). Il n’y a pas de comptabilité ou de statuts à déposer. On partage les revenus fonciers entre les indivisaires. 

La contrepartie de cette simplicité est la précarité. C’est écrit dans le Code Civil : “nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”. Autrement dit, chacun des coindivisaires (copropriétaires) peut provoquer le partage, ou la vente du bien. Les coindivisaires ont un droit de préemption sur les parts à vendre, mais ils ne sont pas obligés de les racheter. Dans ce cas, il faut sortir de l’indivision et revendre à des acquéreurs tiers. 

Autre point délicat, la gestion courante de la propriété indivise. Toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. On imagine vite les tensions quand plusieurs personnes doivent décider de travaux ! La gestion de patrimoine en famille, ça peut vite finir au Tribunal de Grande instance. Une des solutions peut être de rédiger une convention d’indivision. C’est un acte notarié, qui fixe des règles de gestion de biens pour tous. 

Le régime de l’indivision peut être imposé dans le cas d’une succession. L’indivision peut aussi résulter d’un héritage : plusieurs membres de la même famille héritent en commun d’un bien immobilier. Beaucoup trop de nos anciens ne prennent pas le temps de faire un testament chez le notaire. Les questions de succession se règlent à l’oral, parfois avec une attribution préférentielle à un héritier, ce qui provoque des disputes et des jalousies. Et je ne parle pas des droits de succession à régler ! Pourtant, tout le monde le sait, une donation orale ne vaut légalement rien, une fois la personne décédée.  

Résultat : le foncier est gelé, rien ne se passe et le patrimoine immobilier de la Caraïbe pourrit sur pied. Les biens restent à l’abandon, créant de nombreux problèmes sanitaires (nuisibles) et de sécurité (effondrement ou squat). 

Or depuis fin 2018, un loi a été votée pour tenter de remédier à cette situation qui handicape les propriétaires des Antilles. Le député Serge Letchimy a porté le problème à la connaissance des autorités, et une loi a été votée. Ce texte à pour objectif de faciliter la sortie de l’indivision successorale en outre-mer afin de relancer la construction de logements neufs.

La loi prévoit de changer les règles de prise de décision au sein de l’indivision avec l’abandon de la règle de l’unanimité par une majorité à 50% plus une voix (la majorité donc) pour les successions ouvertes depuis plus de 10 ans.

Ce texte va vraiment changer la donne : si une majorité des héritiers est d’accord, plus besoin de passer par une décision du juge aux affaires familiales, et ce pendant 10 ans.

En tant qu’investisseur, je cherche les opportunités et là, j’en vois des milliers : des immeubles, des terrains, des maisons, certes en mauvais état, mais qui vont arriver sur le marché pour être vendus rapidement. Les familles vont vouloir se débarrasser des ces biens encombrants, et vont probablement vendre à perte, sans passer par une agence. 

Rappelle-toi : acheter des biens avec travaux permet une décote sur le marché. Faire des travaux, notamment des travaux de rénovation énergétique, permet de diminuer sa fiscalité immobilière.

Pense à tous ces emplacements à moindre coût qui vont arriver sur le marché. La Caraïbe est un marché extrêmement favorable au tourisme, de par son climat. Pour ceux qui souhaitent investir dans les îles, il y a des opportunités à saisir. Moi, je ne vais pas m’en priver. Ce sera aussi ma contribution personnelle à la revalorisation du patrimoine caribéen qui m’est cher.