Investissement immobilier : La stratégie de succession
Hello Guyz,
Aujourd’hui, je voulais vous parler de la succession. Tout conseiller en gestion de patrimoine vous le dira, c’est un sujet fondamental pour la constitution et la transmission de votre patrimoine immobilier. Au moment d’acheter un bien immobilier, il faut aussitôt vous poser la question de sa transmission. Faire une donation, procéder à une séparation de biens, opter pour une rente viagère, il existe de nombreuses options et autant de régimes fiscaux à comprendre pour faire le bon choix. Avec l’augmentation des familles recomposées et la multiplication des ayants-droit, la transmission patrimoniale peut devenir un casse-tête.
Je vais prendre l’exemple d’une de mes clientes. Dans ce cas, pas d’histoire de conjoint survivant, d’usufruit, d’indivision ou de droits de donation : personne n’est décédé. Il s’agit plutôt d’une banale transmission patrimoniale. Avant de venir me voir, cette cliente avait déjà un patrimoine immobilier intéressant, qu’elle a continué à consolider depuis. Elle avait 4 appartements mis en location à l’époque, aujourd’hui, elle en possède plus. Les revenus locatifs de ces 4 appartements lui ont permis d’assumer seule, en tant que mère célibataire, les études de sa fille. Je vous l’ai répété mainte fois, investir dans l’immobilier est un placement sûr, et une garantie de retour sur investissement.
Or, sa fille est revenue vers elle en début d’année, avec un projet d’investissement dans l’immobilier. Elle aussi voulait commencer à construire son patrimoine immobilier et son indépendance financière (ainsi que sentimentale, car elle venait de se séparer de son compagnon). Or, ma cliente a acquis au cours de ses précédents années un patrimoine qui lui générait des revenus complémentaires, mais il y a un point qu’elle a oublié : la succession. Elle a acquis son patrimoine en nom propre, ce qui promettait de gros frais de succession. Mais rien n’est perdu. Comme je vous l’ai déjà dit : en immobilier, rien n’est figé. La première démarche va être de passer certains de ses biens sous société civile immobilière, afin de les léguer à sa fille et d’éviter les frais de notaire. Il est en effet tout à fait possible de créer une SCI après l’achat du bien immobilier afin de le transmettre plus facilement à un membre de sa famille. Cette rectification va néanmoins lui coûter plus d’argent que si elle avait fait ce choix au moment de l’acquisition.
Cette vidéo est là comme un pense-bête : si vous achetez avec une vision patrimoniale, que vous avez des enfants, pensez à votre stratégie de succession. Dans votre contrat de mariage, pensez aux droits du conjoint survivant. Pour vos descendants, un partage de biens non préparé entraîne un calcul des droits de succession complexe. L’administration fiscale peut les priver d’une grande part de leur héritage. En fonction de votre situation familiale, pensez aux formules alternatives comme le don ou le leg pour éviter la taxation.
Il est possible de rectifier certains oublis ou certaines mauvaises décisions, mais cela va vous coûter plus cher. Pendant toute la vie de votre investissement, gardez bien en tête les conditions de la cession ou de la revente.
Vous possédez un patrimoine immobilier avec lequel vous souhaitez faire de l’optimisation fiscale ? Vous envisagez d’acheter pour louer, mais vous vous posez de nombreuses questions sur la succession (barème des droits de succession, droits de mutation, séparation des biens, abattement fiscal, droits d’enregistrement, démembrement) ? Vous êtes en concubinage, vous hésitez entre la SCI familiale et l’achat en nom propre ? Contactez NR Immobilier pour une analyse de votre projet d’investissement dans la pierre et un bilan patrimonial. Notre équipe compte un avocat fiscaliste spécialisé dans l’immobilier locatif à haut rendement.
Et vous, donation succession, y avez-vous pensé au moment de l’acquisition de votre bien immobilier ? Avez-vous déjà bien en tête ce que vous voulez faire de votre patrimoine immobilier à la fin de votre vie ? Ou avez-vous dû changer de régime matrimonial ou de régime juridique pour bénéficier d’une réduction d’impôts ?
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