Hello Guyz,
Si vous avez des projets dans l’investissement immobilier, vous avez dû entendre parler de la Loi Pinel et du dispositif de réduction d’impôts qu’elle met en place. Vous trouverez de nombreux articles à ce sujet, car l’Etat en a beaucoup fait la pub ces dernières années. La Loi Pinel est censée être plus avantageuse que le mécanisme Duflot mis en place auparavant, et donc un super bon plan pour tous les investisseurs, quelle que soit leur capacité d’emprunt. Alors, bon plan de défiscalisation ? Pas vraiment ! J’ai, pour ma part, décidé de ne pas utiliser ce mécanisme dans la gestion de mon patrimoine. Pour tout vous dire, je pense même que ce type de placements est l’un des plus grands braquages organisés par l’Etat depuis bien longtemps. Vous voulez savoir pourquoi ? Je vous explique tout !
Que propose la loi Pinel ?
Le nom vient de la Ministre du Logement, Sylvia Pinel, qui a succédé à Cécile Duflot. L’objectif est d’inciter les contribuables français à investir dans l’immobilier neuf, dans des zones “en tension” (où la demande est supérieure à l’offre), grâce à des allègements d’impôts.
La plupart des simulations montre qu’il est plus avantageux que le dispositif Duflot car l’abattement peut aller jusqu’à 21% du montant d’achat du bien immobilier, avec un plafond de 63 000€. Il permet aussi de louer son bien à des proches (ascendants et descendants), ce qui n’était pas possible auparavant.
Le dispositif a été mis en place en septembre 2014, et a été reconduit cette année encore.
Pourquoi le dispositif Pinel n’est pas avantageux ?
Pour bénéficier de cette réduction d’impôts, plusieurs conditions sont à remplir et elles sont de taille. Il faut tout d’abord investir au bon endroit. Il existe un “zonage Pinel” qui délimite les zones concernées. Attention, zones A, Abis, B1, B2, C : elles sont révisées régulièrement pour s’adapter au marché de l’offre et de la demande. La zone Abis correspond à Parie et la région parisienne. La zone A correspond en gros aux grandes métropoles françaises. La zone B1 correspond aux villes de plus de 250 000 habitants. La zone B2 aux villes de plus de 50 000 habitants. C correspond au reste du territoire, qui n’est pas éligible. Même si la rentabilité locative est à peu près certaine, vous n’êtes donc pas libre d’investir où vous le souhaitez.
Il faut ensuite louer son bien pendant une certaine période de temps. En effet, la réduction de votre impôt sera indexée sur le nombre d’années de mise à disposition : 12% du prix du bien pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% du prix du bien pour 12 ans. Autrement dit, votre bien est bloqué pendant ces années. Si pour une raison X ou Y vous souhaitez vendre ou reprendre votre bien, vous devez reverser les sommes correspondant à votre abattement fiscal. Autant dire que vous y réfléchissez à deux fois…
Enfin, il faut trouver un locataire qui corresponde au profil défini dans la loi. Il existe en effet des plafonds de ressources, calculés en fonction de la zone géographique et du bien. Cela veut dire plusieurs choses. Le montant de votre loyer étant capé, il risque de ne pas recouvrir le montant des traites de votre prêt, ni d’être remboursé par l’abattement fiscal. Bref, les revenus locatifs attendus ne sont pas au rendez-vous et vos revenus complémentaires non plus.
Le type de locataires vous est aussi imposé. Il faut savoir que ce sont clairement des populations en difficulté et que le risque d’impayé est accru.
Dernière chose, une fois les années encadrées par le mécanisme écoulées, de nombreux biens se retrouvent au même moment sur le marché, tirant les prix de vente par le bas. Si vous espériez une plus-value en comparaison du prix d’acquisition, elle n’est en rien garantie.
Rigide, contraignant et pas si rentable que ça, je suis convaincu que le dispositif Pinel n’est pas à l’avantage des investisseurs qui veulent acheter un appartement. Sans respect des engagements, c’est l’ensemble des déductions fiscales que vous devez rembourser. C’est pourquoi je ne le recommande pas dans mes formations, ni pour aucun projet d’investissement.
Et vous, que pensez-vous du dispositif Pinel et de ses avantages fiscaux ? Avez-vous intégré cette défiscalisation dans votre stratégie d’investissement immobilier locatif ou l’avez-vous évité comme moi ? Partagez votre expérience dans les commentaires !
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