Hello Guyz,
Quand on loue son bien, la plus grande inquiétude est souvent la vacance locative et surtout les impayés de loyer. Vous le savez aussi bien que moi : le non-paiement des loyers, de l’argent qui ne rentre pas, c’est un investissement qui ne se rentabilise pas et des mensualités qui ne se remboursent pas non plus. Selon une étude d’Orpi, 3 à 5 % des locations font face à ce problème. C’est pourquoi, il faut tout faire pour les éviter. Mais comment faire pour anticiper et prévenir les impayés ? Voilà mes conseils pour protéger votre investissemnt locatif.
Comment anticiper les impayés ?
Beaucoup se joue avant la conclusion du bail, pendant la recherche du locataire. Il faut avant toute chose bien connaître la situation de votre locataire et, surtout, évaluer sa solvabilité. Vous pouvez par exemple demander les 3 derniers bulletins de salaire, le dernier avis d’imposition, ou encore les dernières quittances de loyers qu’il a payés. Tout ce qui peut vous renseigner sur l’état de ses finances est intéressant. Attention à ne rien demander qui concerne la vie privée de la personne, comme des relevés bancaires par exemple. La liste des documents légaux est fixée par un décret du 5 novembre 2015.
Les rencontrer en personne peut aussi vous donner une première impression sur leur sérieux. Un jeune en CDD ou un intermittent du spectacle, propre et motivé, vaut peut-être mieux qu’un autre en CDI mais qui semble collectionner les sinistres. Essayez de discuter pour savoir s’ils semblent respecter les obligations du locataire, s’ils ont eu des accidents de vie, … Personne n’a envie de mettre en place une procédure d’expulsion.
Comment se prémunir contre les impayés ?
Première solution, la plus simple à mettre en place : la caution solidaire. Il s’agit de demander à son locataire de désigner une ou plusieurs personnes qui s’engagent à prendre en charge les loyers s’il fait lui-même défaut. C’est une pratique courante, gratuite et relativement efficace. Evidemment, on n’est jamais à l’abri d’un garant non-solvable, mais c’est à vous de bien éplucher leur dossier avant de les accepter. Vous pouvez aussi demander un dépôt de garantie équivalentà un ou deux mois de loyer, qui vous permettra de récupérer une partie des sommes dues au cas où vos commandements de payer restent sans réponse.
Deuxième solution : prendre une assurance. Elle vous couvre en cas de loyer impayé, de dégradation ou si vous avez des frais de contentieux. Vous pouvez la souscrire de façon individuelle auprès d’un organisme spécialisé, ou en passant par un “contrat groupe” dans le cas où votre bien en géré par une agence. Là, ce n’est pas gratuit (ça coûte entre 2 et 4% du loyer). Souvent, les compagnies n’indemnisent que plusieurs mois après les impayés, ce qui pose un problème si vous avez des mensualités à rembourser. Comme pour tout contrat, lisez bien les garanties et vérifiez les plafonds de remboursement. Comparez les offres et faites jouer la concurrence. Il existe de nombreuses sociétés de courtage d’assurances.
Gardez enfin en tête que vous n’avez pas le droit de demander une caution si vous avez pris une assurance, sauf si votre locataire est un étudiant ou un apprenti. Si vos locataires sont jeunes ou s’ils sont en situation précaire et débutent un nouveau travail, ils peuvent bénéficier de VISALE. C’est une assurance accordée par Action Logement, elle est gratuite.
Vous voyez, il existe de nombreuses solutions pour se prémunir contre le risque de loyers impayés. L’investissement immobilier locatif est et reste un placement sûr, à la rentabilité garantie. N’hésitez plus !
Et vous, avez-vous déjà fait face à des impayés ? A quelles procédures contentieuses avez-vous recours ? Quelles stratégies avez-vous mises en place pour vous en protéger ? Partagez votre expérience dans les commentaires ! N’oubliez pas de vous inscrire sur ma chaîne YouTube pour ne rater aucune vidéo de Naturellement Riche.
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