Comment anticiper les dépenses liées à la maintenance de votre PARC IMMOBILIER ?
Hello Guyz,
Aujourd’hui, je vais vous expliquer comment anticiper et provisionner les coûts et les grosses dépenses pour la maintenance de votre parc immobilier. Faire des projections et des provisions va vous sauver la vie. Lorsque j’achète un bien immobilier, je fais énormément de simulations et de calculs afin de déterminer si ce bien sera vraiment rentable. Pour s’assurer de sa rentabilité potentielle, il faut au minimum établir avec un budget prévisionnel qu’il sera en auto-financement. Dans mes comptabilisations, j’intègre énormément de paramètres, même certains que je n’utiliserai pas par la suite comme les frais de gestion. Mon parc immobilier est géré en propre, je ne délègue en effet pas sa gestion à une agence. Mais lorsque je fais mes calculs, je prends des estimations pessimistes (loyers impayés, vacance locative, appels de fonds inattendus des charges de la copropriété, gros travaux d’entretien, rénovation énergétique), pour être sûr que dans la réalité, je puisse au minimum être en auto-financement. Vous savez que je suis également très régulièrement ma situation de trésorerie et de mon fonds de roulement.
Ma recommandation pour assurer a minima la maintenance de son parc immobilier, serait approvisionner au minimum 10% des revenus locatifs. Selon moi, ce n’est pas assez pour faire face à tous les travaux nécessaires, surtout si vous possédez plusieurs bâtiments. Vous ne pourrez pas assurer les grosses dépenses, seulement l’entretien courant des parties communes et les dépenses courantes. Je pense par exemple au frais de travaux de rénovation d’une toiture d’immeuble ou de maison, un ravalement de façade ou un changement de ballon d’eau chaude. Et encore, celles-ci sont attendues. Pensez à un dégât des eaux ou un vice de construction sur les murs porteurs ! Pour ce qui est prévisible, l’idéal serait d’avoir un dossier de gestion technique (un carnet d’entretien) pour chaque bien, dès l’année de mise en place et tout au long de sa vie. Dans chaque dossier, vous allez détailler les aspects techniques de ce bien (type de toiture, type de façade, diagnostics techniques), son contenu (électroménager). Vous pouvez également mettre en place un contrat de maintenance avec un artisan de confiance. Cela va vous permettre de provisionner pour chaque bien la maintenance des équipements et du logement. Vous ferez de la maintenance préventive. Ainsi, vous ne serez pas pris au dépourvu et vous éviterez les mises en demeure de payer.
Donc, vous l’avez compris : provisionner est important, pour anticiper les coûts de maintenance et les grosses dépenses. Cela demande un peu d’organisation, et de suivi de l’actualité juridique.
Expliquez-moi en commentaires comment vous vous y prenez pour anticiper ce type de dépenses et assurer la maintenance de votre patrimoine immobilier.
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