Comment gérer un LOYER IMPAYÉ de vos LOCATAIRES ?

Hello guyz,

 

Aujourd’hui, je voulais aborder le sujet des impayés de loyers. C’est inévitable, mais ce n’est pas inéluctable. Durant votre parcours d’investisseur, de propriétaire bailleur, de loueur en meublé non professionnel, vous allez au moins avoir à affronter un impayé de loyer. Comment faire pour gérer ce risque locatif ?

 

Selon moi, il y a deux types de mauvais payeurs. Le premier a les moyens de régler son loyer, mais a d’autres priorités que de vous payer en temps et en heure. Il préférera faire des achats plaisir, comme une nouvelle voiture, de nouveaux vêtements ou de belles vacances. Comme ce sont souvent des acheteurs compulsifs, il n’est pas sûr qu’il cherchera à payer ce qu’il vous doit. Le deuxième type est celui qui a rencontré un coup dur et qui n’a pas de quoi vous payer le montant du loyer ce mois-ci. Cela arrive, personne n’est à l’abri de difficultés financières. Généralement, lui fera tout ce qu’il peut pour vous payer dès qu’il le pourra via un plan d’apurement. Il payera peut-être progressivement, par petites traites, avec des délais de paiement, mais il payera, car c’est juste un incident de paiement.

 

Quel que soit le profil du locataire, réagissez vite. La première chose à faire est de prendre contact et de le maintenir. Envoyez une lettre de relance, appelez ou rencontrez le locataire pour comprendre pourquoi le loyer n’a pas été payé et quand il compte vous donner l’argent. Au terme de cette première discussion, vous devez avoir une date ferme à laquelle vous recevrez le paiement du loyer. Ne relâchez pas la pression. Sans être agressif, soyez ferme et déterminé afin de récupérer le ou les loyers impayés. Passée la date butoir, ne repoussez plus l’échéance. Si vous constatez que la somme n’a toujours pas été versée, contactez un huissier de justice pour faire valoir vos droits. Il va informer le locataire via des lettres recommandées avec accusé de réception de la mise en demeure de payer. Ce type d’acte d’huissier est un commandement de payer. S’il ne remplit pas ses obligations du locataire, vous êtes en droit de procéder à une résiliation du bail, en gros, une expulsion locative.

 

L’important est donc de rester en contact avec votre locataire. Ne vous fermez pas, ne vous braquez pas. C’est en maintenant la pression que vous allez avoir le plus de chances de régler le différend à l’amiable, et de recouvrer tout ou partie des sommes dues. C’est important pour ne pas se ruiner en frais de justice avec une procédure judiciaire.

 

Pour éviter que ce problème ne devienne récurrent, vous avez plusieurs solutions. Si vous investissez dans de la location nue, de longue durée, je vous conseille de souscrire une assurance loyers impayés. La compagnie d’assurances fera pour vous l’analyse des dossiers des locataires potentiels et apportera une garantie loyer impayé, notamment via les cautions solidaires. Si vous investissez dans des immeubles de rapport, que vous faites de la colocation ou de la location meublée, le fait de mutualiser les revenus locatifs vous permet une relative sécurité face aux impayés. Attention, le dépôt de garantie ne protège pas d’un non-paiement de loyer. Je vous ai également parlé de l’importance d’éduquer vos locataires. Etablissez le contact avec eux dès la signature du contrat de bail. Respectez l’encadrement des loyers pour ne pas augmenter les risques locatifs. Soyez également au carré avec les démarches administratives qui permettent à votre locataire de toucher des aides au logement (APL ou autre allocation logement).

 

Et vous, comment faites vous face aux impayés de loyer ? Avez-vous des méthodes ou des astuces à partager ? Avez-vous déjà dû recourir à une procédure d’expulsion ? Avez-vous pu régler le défaut de paiement avec un accord amiable ?

 

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