Comment j’ai évité les impayés de mes locataires !

Hello Guyz,

 

Vous êtes un investisseur débutant ou un propriétaire déjà expérimenté ? Quel que soit le montant de vos investissements locatifs et la taille de votre patrimoine immobilier, vous avez tous la même bête noire : les impayés de loyer. Vous avez investi vos économies pour acquérir un petit appartement, monté un plan de financement pour obtenir le meilleur taux de crédit, négocié le prix de votre assurance de prêt, bref vous en avez bavé pour mettre en place une rentrée de revenus additionnels et tout s’effondre à cause d’un loyer impayé ! Les impayés ne représentent pourtant que 5% des loyers du parc immobilier français. Ce n’est pas beaucoup, mais quand c’est votre location qui est touchée, cela paraît énorme. Alors, comment faire pour éviter les impayés de loyer et éviter de pénaliser votre taux d’endettement ?

 

Mon premier conseil : si possible, évitez la location nue, car elle est beaucoup plus risquée. Mais si vous avez choisi de louer votre bien vide, je vous recommande de prendre une assurance loyer impayé. Elles ont un coût, mais c’est la façon la plus simple de sécuriser vos rentrées d’argent.

 

Mon deuxième conseil : faites une analyse approfondie des dossiers des locataires. Si vous ne vous sentez pas en mesure de le faire car les situations sont trop complexes, ou que vous pensez que les dossiers sont falsifiés, demander à l’agence qui vous assure contre les impayés de passer les dossiers au crible pour vous. Mieux vaut déléguer cette analyse que de laisser passer un mauvais dossier.

 

Mon troisième : rencontrez vos locataires. Essayez de mieux les connaître, posez-leur des questions sur leur vie, pour comprendre la source de leurs revenus, l’état de leurs comptes en banque, et peut-être deviner ce qu’ils ne disent peut-être pas.

 

Enfin, si vous en avez les moyens : essayez de diversifier les risques avec un parc immobilier plus large. Par exemple, achetez un immeuble de rapport. La possibilité que tous vos locataires, ensembles, ne paient pas, est très faible. Vous avez compris : cela permet d’atténuer fortement les risques d’impayés. L’autre possibilité est d’investir massivement dans l’immobilier. L’idée est de multiplier les sources de revenus locatifs. Si l’un de vos appartements ne rapporte rien, les autres compensent en attendant de régler la situation. L’ensemble de votre parc immobilier reste alors rentable.

 

Mais pour moi, la vraie bonne solution pour éviter les impayés, c’est de louer en meublé. Pourquoi ? Parce que la location en meublé non-professionnel est souvent de plus courte durée, surtout pour les petites surfaces. Si c’est de la très courte durée (type AirBnb), les locataires payent avant d’utiliser le bien. De plus, les locations meublées, c’est souvent pour une clientèle jeune, pour laquelle vous pouvez demander des garanties. Je pense aux résidences étudiantes, pour lequel le marché immobilier explose dans certaines villes comme les grandes métropoles. Celles-ci peuvent être complétées par des garanties de l’Etat gratuites, pour les meublés et surtout les meublés en colocation.

 

Vous l’aurez compris : avec quelques mesures de prudence, l’immobilier (et surtout l’investissement dans l’immobilier locatif) reste le pilier d’investissement le plus sûr.

 

Partagez votre expérience en commentaires : dites-moi si vous avez déjà eu à faire à des impayés, comment vous avez réglé la situation, et surtout comment vous avez fait en sorte que ça ne se reproduise plus ?

 

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A bientôt !