Hello Guyz,

 

Les investisseurs chevronnés en ont fait un outil central dans leurs stratégies d’enrichissement, mais vous qui commencez juste à investir dans l’immobilier locatif, vous vous posez peut-être encore beaucoup de questions sur l’effet de levier. Qu’est-ce ça veut dire effet de levier ? Comment est-ce qu’il fonctionne ? Comment l’effet de levier peut m’aider à construire un patrimoine et à conquérir mon indépendance financière ? Poursuivez votre lecture pour tout savoir sur ce pilier de l’investissement malin !

 

L’effet de levier, c’est quoi ?

L’effet de levier est une mesure comptable pour évaluer l’effet positif ou négatif d’une injection de capitaux externes dans un projet d’investissement, après impôts bien sûr. Plus simplement, dans le cas de l’immobilier, c’est le calcul de la rentabilité d’un apport d’argent autre que vos fonds propres (emprunt, aide financière) dans votre projet d’achat de bien immobilier.

L’avantage de l’effet de levier est que vous boostez vos capacités d’investissement, sans mobiliser la totalité de vos propres deniers. Ensuite, si tout se passe bien, ce sont les revenus générés par le bien que vous aurez acquis qui rembourseront le prêt.

Attention, l’effet de levier est l’outil idéal pour se constituer un patrimoine, mais pas pour générer du cash tous les mois. L’argent gagné par les loyers servira en effet à payer vos traites ou à réinvestir. J’avais déjà abordé ce sujet dans un autre post sur l’investissement sans apport.

 

Comment on calcule l’effet de levier ?

En gros, l’effet de levier est égal à la différence entre le taux de rentabilité de vos propres capitaux investis et de la rentabilité économique de votre achat, une fois le coût des impôts, taxes et du crédit soustraits. On pourrait le résumer à cette formule : effet de levier = (résultat opération – (impôts + dette)) / capitaux propres.

Si le résultat est positif, votre emprunt vous a permis de faire une opération plus que rentable, car la rentabilité de vos capitaux investis a été augmentée. Dans le cas contraire, la perte est importante, car vous perdrez plus que votre capital de base.

Un exemple simplifié : vous souhaitez acheter un bien à 200 000€, vous disposez de 20 000€ et vous empruntez donc 180 000€. Vous percevez maintenant les revenus d’un bien de 200 000€ quand bien même vous ne disposiez que de 20 000€ au départ.

 

Limites de l’effet de levier

Les bénéfices de l’effet de levier sont cependant loin d’être automatiques. Il faut, comme toujours, sortir sa calculette. Prenez bien en compte tous les frais engendrés par l’opération : rénovation, frais de gestion, goût de la dette, impôt sur le revenu.

Autre élément à analyser : l’état du marché immobilier. Vous achetez dans l’espoir de voir votre bien prendre de la valeur. Mais si le marché stagne, voire baisse (comme dans le cas de la crise des  subprimes), le coup de massue peut être fatal. Observez l’actualité immobilière : les résidences de services, les résidences étudiantes, la location meublée non-professionnelle offrent de belles perspectives.

 

Bref, l’effet de levier est un outil puissant pour construire un patrimoine et une indépendance financière sur le long terme. Mais il n’est pas non plus une baguette magique : renseignez-vous avant de vous lancer et n’économisez pas sur une petite formation ! Neuf ou ancien, investir dans la pierre reste le placement le plus sûr, car le retour sur investissement est garanti : devenir rentier grâce à son patrimoine immobilier n’est pas un mythe.

 

Et vous, comment utilisez-vous l’effet de levier dans vos investissements immobiliers ? Avez-vous connu des pertes à cause de l’effet de levier ? Partagez votre expérience dans les commentaires !

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et générer des revenus complémentaires en bénéficiant d’avantages fiscaux ? Vous cherchez les meilleurs placements dans la pierre, les meilleures défiscalisations immobilières ? Contactez-nous pour nous parler de votre projet et recevoir nos conseils en gestion de patrimoine ! Devenir propriétaire, acheter pour louer et générer un complément de revenus est à la portée de tout el monde.

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