Crash Immobilier : Les taux d’intérêts explosent, est-ce le bon moment pour investir ?

Hello mes charbonneurs et mes charbonneuses, 

Tous les acteurs du marché immobilier ne parlent que de ça : il va y avoir un crash immobilier. Pourquoi ? A cause de la hausse des taux d’intérêt ! Ils explosent, selon la presse, et la demande baisse car obtenir un crédit immobilier est devenu mission impossible. Alors, est-ce le bon moment pour prendre un emprunt immobilier et investir dans un bien immobilier ?

Avant d’aborder ce sujet brûlant de l’actualité de la pierre, je voulais te présenter ma communauté. Sur ma chaîne YouTube, tu vas trouver des vidéos avec du contenu de qualité te permettant de te former au sujets de l’immobilier, du business, du crédit. Elles t’aideront à prendre des décisions éclairées, informées, et à atteindre tes objectifs. Elles sont faites pour t’encourager à atteindre toi aussi la liberté financière via l’investissement immobilier. Ce que je te livre, c’est mon retour d’expérience. Cela fait 8 ans que je suis à mon compte et que j’ai acquis progressivement mon indépendance financière, via mes entreprises, mais surtout via l’endettement et mes investissements immobiliers. 

Alors, ce fameux taux d’emprunt ? Faut-il paniquer et laisser tomber tout projet immobilier ? Mon avis d’expert est le suivant : non. Il faut prendre un peu de recul. Un rapide retour en arrière sur l’historique de l’évolution du taux d’emprunt te montrera qu’ils restent vraiment bas. Dans les années 1990, le taux moyen était encore à plus de 10%, souvent avec une part de taux variable. C’était un peu comme jouer à la roulette russe avec ton banquier ! Difficile alors de deviner le coût global de ton prêt.

Aujourd’hui, on est à peine à 3% et c’est du taux fixe. C’est dans les années 90 que les taux immobiliers ont commencé à baisser et à devenir intéressants. Il y a eu une vraie grosse chute des taux d’intérêt. Avant cette baisse de taux, tu payais presque ta maison deux fois, sans compter l’apport personnel important que tu devais montrer, les frais de dossier et l’assurance emprunteur que tu ne pouvais pas négocier. C’était très décourageant pour les investisseurs et les primo-accédants à l’immobilier qui voulaient acquérir une résidence principale. 

Au regard de cet historique, c’est finalement normal que les taux d’intérêt augmentent, ils ont été historiquement bas pendant très longtemps. Aujourd’hui, le montant des mensualités est clairement établi à l’avance avec les établissements bancaires. Tu peux changer ton assurance de prêt immobilier, ou renégocier ton contrat d’assurance, à tout moment pour faire des économies. Les conditions de crédit et d’ achat immobilier sont donc bien meilleures. 

Alors oui, l’accès au crédit immobilier est rendu difficile à cause du taux d’usure. Le taux d’usure est le taux maximum auquel une banque peut prêter légalement. Il est fixé par le Haut Conseil de Sécurité Financière en fonction des taux directeurs. Comme les taux commerciaux (taux annuel effectif global ou TAEG) augmentent, ils arrivent vite au niveau du taux d’usure, et le dossier d’emprunt se trouve bloqué. C’est surtout difficile pour les ménages qui ont des pièces justificatives qui montrent peu d’apport personnel, ou les nouveaux clients. Les projets immobiliers d’achat de résidence principales sont moins sexy pour un établissement bancaire qu’un projet d’investissement locatif bien ficelé. Cela reste possible d’emprunter quand on est bien conseillé et qu’on négocie avec un courtier professionnel. 

La situation économique mondiale rend le futur un peu incertain, je suis d’accord. mais, il y a déjà eu des crises économiques avant, et de très fortes, ce n’est pas une nouveauté. On vient juste d’en vivre une avec le Covid, mon entreprise en a souffert. Et pourtant, la vie continue et il ne faut pas lâcher tes ambitions d’indépendance financière pour autant. 

Au lieu de paniquer, mon conseil est d’aller chercher l’information à la bonne source, pour te faire ta propre opinion. Ce que je dis n’est pas parole d’évangile, tu peux aller regarder sur des sites comme celui de l’Insee par exemple. Tu verras que loin d’être catastrophique, la situation du marché immobilier français est toujours stable. Le m2 continue de prendre de la valeur quand il est bien situé. La demande immobilière pour le locatif est toujours forte dans les zones en tension, car on ne construit pas assez en France.

Il y a donc des opportunités qui émergent pour ceux qui savent en tirer profit. Pour tous ceux qui sont formés, qui ont la bonne information, c’est le moment d’agir.

De mon expérience : j’ai 53 lots en gestion en immobilier. Je les ai achetés entre 2013 et 2018. Pendant la crise du Covid, mes entreprises ont eu des difficultés, mais pas mon immobilier. Mon patrimoine a pris de la valeur. Certes, je paie encore des traites de crédit immobilier, mais les taux sont fixes. Mes mensualités n’ont pas augmenté. Et résultat : si je revendais tout aujourd’hui, j’empocherai entre 1,5 million et 2 millions d’euros de plus-value. 

Le Covid a donné beaucoup de force au placement immobilier. Les gens ont compris que vivre en ville dans de tout petits appartements de centre-ville ne leur offrait pas la meilleure qualité de vie. Pour moi qui est investi dans des biens en proche banlieue, dans des quartiers en transformation, où il y a plus de place, voire un accès extérieur, c’est du pain béni. 

Donc, travaille ton mindset : il ne faut pas paniquer. Il faut réfléchir en investisseur et chercher les opportunités où elles sont. Le contexte actuel de hausse des taux d’emprunt veut aussi dire qu’il y a moins d’investisseurs sur le marché, et donc moins de concurrence pour les biens. Cela signifie plus de place pour moi et toutes les personnes que je forme à l’investissement immobilier.

Tous ces gens vont arriver sur le marché immobilier formés, aguerris. Ils sauront repérer les bonnes adresses, et sauront négocier pour obtenir les meilleures conditions d’emprunt et d’achat. Avec la baisse de la demande, certains biens seront même probablement soldés.

Donc l’augmentation des taux n’est pas un problème en soi, tout dépend de comment tu vois le verre (à moitié plein ou à moitié vide). De mon point de vue, il faut voir cela comme une mine d’opportunités. Surtout dans ce contexte d’inflation où tes économies fondent à la banque, c’est encore plus le moment d’investir et de faire travailler ton épargne. 

Si toi aussi, tu souhaites te former et que l’immobilier te tente : rejoins-nous ce dimanche pour une immersion sur le sujet. Je fais régulièrement des bootcamps sur les sujets du financement (prêts immobiliers), de la stratégie pour se constituer un patrimoine rentable. Nous évoquons des stratégies avancées pour booster ta capacité d’emprunt, obtenir du financement grâce au crédit et te lancer, gagnant ainsi de nombreuses années.