Immobilier : Ce qu’il faut savoir sur la SCI !

Hello Guyz,

Aujourd’hui, je voulais faire un point sur la SCI immobilière car on me pose souvent beaucoup de questions sur son utilité dans le cadre d’un projet de placement immobilier. On cherche tous à obtenir de meilleurs rendements locatifs, et à payer moins d’impôts. La SCI serait-elle une solution ? Quand on commence à investir dans l’immobilier, surtout pour de la location meublée ou nue, la Société Civile Immobilière peut être un véritable outil d’enrichissement et un atout pour votre patrimoine immobilier. Mais avant de se lancer, il y a beaucoup de choses à savoir car la SCI comporte des avantages et des inconvénients.

Il existe deux types de SCI :

La SCI dite “à l’IS”, qui est soumise à l’impôt sur les sociétés. Lorsque votre société fait un chiffre d’affaires de moins de 38 000 euros, le taux d’imposition est de 15%. Si votre société gagne plus de 38 000 euros, le taux d’imposition sera de 33%. J’ai entendu comme tout le monde que l’impôt sur les sociétés allait baisser prochainement. Mais j’ai aussi entendu parler d’une nouvelle taxe : la “flat tax”, qui correspondrait à 30% des revenus.
La SCI dite “à l’IR”, qui est soumise à l’impôt sur les revenus. Dans ce cas, les revenus locatifs sont additionnés aux revenus classiques pour être taxés. Mais alors, attention au changement de TMI ! Je veux parler du Taux Marginal d’Imposition, qui détermine les seuils des taux d’imposition. Donc, en fonction du montant de vos revenus classiques, cela peut très bien vous faire passer dans la tranche d’imposition supérieure et augmenter considérablement vos impôts. Adieux vos revenus passifs !

L’avantage de la SCI “à l’IS” est que tous les frais en lien avec le bien immobilier sont défiscalisés et que l’amortissement du bien complet est possible, vous pouvez vous arranger pour réduire fortement vos impôts, voire ne pas en payer du tout.

Contrairement, la SCi “à l’IR”, vous ne pouvez déduire de vos impôts que les frais en lien avec le bien, pas son amortissement.

La SCI a par ailleurs plusieurs avantages :

Elle permet d’acheter un bien à plusieurs, ou au minimum à deux.
Elle permet la transmission d’un patrimoine en diminuant les impôts liés à l’héritage du bien, et donc de renforcer votre patrimoine immobilier.
Elle permet de vous constituer un patrimoine important, plus facilement. Au moment de vous accorder votre emprunt la banque va estimer 70% des revenus locatifs pour calculer votre capacité d’emprunt. Si le premier bien que vous avez en SCI génère suffisamment de cash, elle vous permettra d’argumenter auprès de votre banque pour réinvestir, et de cumuler les investissements dans cette même SCI.

Il faudra aussi compter les inconvénients d’une SCI. je veux parler :

Des frais liés à la gestion d’un SCI : comptabilité, administration, …
La difficulté de financer son premier bien via une SCI.

Créer une SCI ne se fait pas à la légère. Il faut prendre en compte son profil d’investissement, la nature de son projet et sa stratégie d’investissement (objectifs de rentabilité). Votre apport personnel, vos revenus annuels, les possibilités de défiscalisation, seront aussi à évaluer.

Partagez avec nous votre expérience en commentaire. Si vous détenez une SCI, quels sont les avantages et les inconvénients que vous avez personnellement rencontrés ? Est-ce que vous recommanderiez cette forme juridique à un ami qui souhaite investir dans la pierre ? Partagez votre projet et vos objectifs !

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Bonne continuation !

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