Hello Guyz,
Si vous avez regardé quelques-unes de mes vidéos sur ma chaîne YouTube, vous savez que l’immobilier locatif reste l’un de mes investissements de prédilection. Pourquoi ? Parce que c’est un placement sûr et vraiment rentable ! Si vous débutez dans l’investissement immobilier locatif, vous vous posez sûrement des questions sur comment éviter les erreurs de débutant, mais aussi sur les risques que vous encourez en plaçant votre argent dans la pierre. Je vous comprends, quand c’est trop beau pour être vrai, je me méfie aussi. Alors, quels sont les vrais risques de l’investissement immobilier ? Petit tour d’horizon.
Une mauvaise estimation des frais liés au bien
Sur le papier, un projet d’investissement immobilier paraît très simple. On contracte un prêt immobilier, on achète un bien, on le loue, et on encaisse les loyers. Dans la réalité, c’est une peu plus compliqué. J’avais déjà eu l’occasion de vous mettre en garde contre les allergies aux chiffres : sortez votre calculette et faites une évaluation de tous les frais engagés avant d’acheter. Frais d’assurance de prêt et de dossier, impôts sur le revenu, taxes foncières, frais de notaire, rénovation, frais d’agence si vous en prenez une, charges de copropriété, … la liste peut être longue. Il existe de nombreuses sources de défiscalisation à connaître, et de petits avantages fiscaux pour payer moins d’impôts. Vérifiez bien que votre achat sera rentable, faute de quoi vous risquez de finir par revendre à perte. Dernière chose, gardez bien en tête que l’argent placé dans un bien immobilier va être immobilisé un bon moment. Si vous avez besoin de liquidités, changez de programme.
Un mauvais achat
Vous pensez avoir fait une bonne affaire, et voilà que l’école et les étudiants à qui vous pensiez louer votre appart déménagent en banlieue ! Même si c’est difficile à anticiper, vérifier bien les services et des transports disponibles autour de votre logement, ils seront des éléments positifs au moment de louer votre bien. S’ils disparaissent, votre bien pourrait subir une décote et rester vacant. Suivez l’actualité immobilière et garder un oeil sur le marché immobilier avant d’acheter une maison ou un appartement.
Autre mauvaise surprise : les vices cachés. Que ce soit une nuisance près de votre bien (bruits, odeurs) ou un défaut dans le bien lui-même (dégât des eaux, fissures de structure), vous avez des recours. Le vendeur est tenu de vous apporter une garantie que le bien vendu ne comporte aucun problème majeur au moment de la vente. Lisez bien le contrat, histoire que le vendeur n’ait pas inclus de clause le dédouanant (ça arrive). Si malgré tout vous découvrez un vice caché, à vous de prouver sa mauvaise foi. Avant toute acquisition immobilière, vérifier les diagnostics obligatoires. Le vendeur doit vous fournir un dossier de diagnostic technique, comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique. Vérifiez également si le quartier est possiblement en danger à cause des risques naturels et technologiques, comme une usine dangeureuse ou une rivière qui pourrait déborder.
Les problèmes liés aux locataires
Impayés, dégradations, utilisation commerciale dissimulée, les raisons de conflits avec son locataire sont nombreuses. Evidemment, la caution est là pour rembourser les frais de remise en état, mais elle ne suffit pas toujours. Au moment de choisir vos locataires, analysez bien leur dossier personnel, mais essayer aussi de les rencontrer en personne pour mieux vous rendre compte de qui ils sont. Garder un lien en leur écrivant par mail de temps en temps et en leur faisant une visite annuelle pour voir si tout va bien peut aussi vous prémunir contre des locataires abusifs.
Les promoteurs pas très honnêtes
Il s’agit de gros groupe immobiliers construisant des logements étudiants ou des appart-hôtels. Ils proposent des offres tout-inclus : ils s’occupent de la construction, de la gestion et de l’entretien. Tous les tracas de la location (contrats, impayés, états des lieux) sont pris en charge. Vous n’avez qu’à placer vos billes et attendre que les loyers tombent. Tentant, n’est-ce pas ? Dans la plupart des cas, les promoteurs sont sérieux et ont autant intérêt que vous à ce que le bien soit loué et en bon état. Il arrive cependant que certaines sociétés ne respectent pas leurs engagements, notamment en matière d’entretien. La location de courte durée implique forcément des dégradations. Attention aux grosses factures surprises !
Et vous, que pensez-vous de ces risques liés à l’investissement dans l’immobilier ? En avez-vous pris d’autres ? Partagez votre expérience dans les commentaires !
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