Ma MÉTHODE pour calculer la RENTABILITÉ d’un BIEN IMMOBILIER 📚
Hello guys,
Mon conseil du jour : développez des méthodes de calcul rapides pour estimer la rentabilité de vos futures acquisitions immobilières. Comme je vous l’ai déjà dit, les biens immobiliers vraiment rentables partent très vite du marché immobilier. En investissement immobilier locatif, il faut donc être particulièrement réactif. En tant qu’investisseur, il faut apprendre à systématiser vos méthodes et mettre en place des process efficaces.
Je vous ai déjà expliqué que les bonnes affaires ne se trouvent pas dans un Kinder Surprise, mais qu’elles se crée à force d’efforts. Il faut faire beaucoup de visites, de rendez-vous d’agence, de calculs de rentabilité brute et de rentabilité nette, de simulations de prêts bancaires, de demandes de financement, de négociations de taux de crédit immobilier, avant de pouvoir espérer dénicher un bon placement. Mais quand vous l’avez trouvé, il faut aller très vite pour ne pas le laisser s’échapper. Vous devez être capable de savoir très vite si votre projet d’investissement tient la route. En général, vous connaissez bien votre flux de trésorerie, le montant de votre apport personnel et l’effet de levier dont vous pouvez bénéficier. Mais, pour un premier investissement, vous vous demandez souvent comment calculer la rentabilité d’un bien. Vous cherchez des modes ou des formules de calcul rapides pour vous sauver la mise.
Pour cela, il faut avant tout rassembler quelques chiffres clé en lien avec l’immobilier de la ville ou du quartier dans lesquels vous investissez, comme : le prix au mètre carré moyen, le prix d’achat moyen (prix du marché) d’un T1, d’un T2, d’un T3, les mensualités sur un prêt de 100 000 euros empruntés sur 20 ans. Et enfin, on suit la fameuse règle des 10%. Ces 10% sont le taux de rentabilité minimal que se fixent tous les investisseurs immobiliers, moi compris. En gros, pour qu’un bien soit rentable, il ne faudrait pas que le bien vous coûte 100 fois plus que le prix du loyer. Par exemple : si vous avez un loyer à 1000 euros, il faudrait que le montant d’acquisition du bien ne dépasse pas 100 000 euros.
Vous pourrez ensuite affiner avec des estimations de rentabilité locative avec les charges de copropriété, le montant des loyers (revenus fonciers), la taxe foncière, les frais de gestion, les frais d’entretien, les éventuels travaux de rénovation, la défiscalisation à mettre en place et autre frais annexes. Faites la liste de vos charges déductibles pour votre réduction d’impôts, cela vous servira pour d’autres investissements immobiliers. Cela vous donnera une meilleure idée de votre possible retour sur investissement.
Vous l’avez compris, le prix d’acquisition n’est qu’une donnée parmi d’autres. Pour investir dans l’immobilier, apprenez à faire cette petite gymnastique rapide. Les bonnes affaires n’existent que si vous agissez pour les saisir ! Si les chiffres convergent, si vous avez vu que la rentabilité est bonne, dites-vous bien que vous ne serez pas le seul à l’avoir vu ! Il ne faut pas perdre de temps.
Et vous, comment faites-vous pour évaluer la rentabilité avant d’acheter un bien ? Est-ce que vous avez une formule de calcul à partager pour investir en connaissance de cause ?
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A bientôt !
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